Moment odnowienia pierwszego zasiedlenia a rozliczenie nakładów
W praktyce podatkowej istotne znaczenie ma prawidłowe ustalenie momentu pierwszego zasiedlenia (oraz jego odnowienia), ponieważ wpływa to na możliwość zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości. W ostatnich latach ukształtowało się jednolite stanowisko organów podatkowych, zgodnie z którym momentem odnowienia pierwszego zasiedlenia jest moment rozliczenia nakładów poniesionych na ulepszenie nieruchomości, a nie samo ich poniesienie lub przyjęcie do używania przez najemcę czy dzierżawcę.
Podstawy prawne
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu.
Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przewiduje zwolnienie z VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
Stanowisko Dyrektora KIS – interpretacje indywidualne
W interpretacji z 24 stycznia 2019 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.741.2018.2.SR) organ wyjaśnił, że samo poniesienie nakładów przez najemcę, nawet jeśli przekraczają 30% wartości początkowej budynku, nie oznacza jeszcze odnowienia pierwszego zasiedlenia. Dopóki nie dojdzie do rozliczenia nakładów z właścicielem nieruchomości, nie powstają u niego wydatki na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu przepisów podatkowych. Tym samym, do momentu rozliczenia nakładów, nie można mówić o pierwszym zasiedleniu po ulepszeniu.
Podobne stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji z 30 sierpnia 2024 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.405.2024.1.KOM). Dyrektor KIS stwierdził wprost, że odnowienie pierwszego zasiedlenia nastąpi dopiero w momencie, gdy właściciel nieruchomości nabędzie nakłady – czyli w momencie ich rozliczenia pomiędzy stronami. Wskazano, że nawet jeżeli dzierżawca korzysta z ulepszonych obiektów w trakcie trwania umowy, to nie ma to znaczenia dla ustalenia momentu pierwszego zasiedlenia. Do tego dochodzi dopiero w dniu rozliczenia nakładów, co najczęściej ma miejsce przy sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy. W efekcie dostawa nieruchomości będzie traktowana jako dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a tym samym nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
