Amortyzacja budynku z lokalami usługowo-mieszkalnymi.

W przypadku przewagi powierzchni lokali użytkowych ponad 50% nad lokalami mieszkalnymi, niewyodrębnionymi i znajdującymi się w jednym budynku sklasyfikowanym jako handlowo-usługowy  - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej całego budynku i zalicza się je do kosztów uzyskania przychodów. Stanowisko takie potwierdził DKIS w interpretacji z dnia 28.04.2023 r. o nr 0115-KDIT3.4011.278.2023.2.AD.

Z dniem 1 stycznia 2022 r. wprowadzono do ustawy o PIT art. 22c pkt 2 na mocy którego wprowadzono zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Przepisy przejściowe umożliwiały do końca 2022 r. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Natomiast od 1 stycznia 2023 r. obowiązuje całkowity zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych.

Wątpliwości interpretacyjne wzbudza w tym aspekcie sytuacja, gdy budynek posiada zarówno lokale mieszkalne jak i usługowe.

Z takim problem zwrócił się do DKIS przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Wynajmuje on budynek, w którym znajdują się zarówno lokale użytkowe jak i mieszkalne przy czym 57,9% powierzchni zajmują lokale użytkowe (w klasie 1264 – gabinet lekarski i 1220 – biuro instytucji kredytowej według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych -PKOB).

Sam budynek został zakwalifikowany według Klasyfikacji Środków trwałych do symbolu 103 – budynki handlowo-usługowe, do tej pory był amortyzowany w całości, lokale nie są wyodrębnione zgodnie z ustawą o własności lokali i nie był odrębnie amortyzowane.

Zdaniem Wnioskodawcy ustawodawca nie powinien w trakcie trwania amortyzacji zmieniać zasad polegających na wykluczeniu z obiektów podlegających amortyzacji składnika majątku, którego amortyzację rozpoczęto, ale przed tymi zmianami nie zakończono.

Ponadto, Wnioskodawca powołał się na definicję budynku mieszkalnego określoną w rozporządzeniu w sprawie PKOB, zgodnie z którą budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. Wskazując tym samym, wskazał że budynek nie wypełnia warunków budynku mieszkalnego, gdyż przeważająca część to lokale użytkowe a nie mieszkalne.

DKIS w uzasadnieniu nie odniósł się do ochrony praw nabytych oraz kontynuacji aż do całkowitego odpisu rozpoczętej amortyzacji środka trwałego. Natomiast stwierdził, iż w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku oraz biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w 2023 r. i w latach następnych Wnioskodawca ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania odpisów amortyzacyjnych od opisanego we wniosku budynku.

Organ zaznaczył, iż o zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem.

Zmiana przepisów dotyczących amortyzacji nieruchomości nie objęła budynków i lokali użytkowych, które nadal podlegają amortyzacji. Cała nieruchomość zakwalifikowana została jako budynek handlowo – usługowy a lokale mieszkalne nie zostały wyodrębnione. Wobec powyższego organ przyznał rację Wnioskodawcy i tym samym zgodził się na zaliczanie w kosztach uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od całego budynku w roku 2023 i w następnych.

W analizowanym przypadku na pozytywne rozstrzygnięcie niewątpliwie wpływ miała kwalifikacja całego budynku jako niemieszkalnego oraz brak wyodrębnienia lokali mieszkalnych i usługowych.

Interpretacja DKIS z 28.04.2023 r., nr 0115-KDIT3.4011.278.2023.2.AD

https://eureka.mf.gov.pl/informacje/podglad/542349